‘Je kan ergens zomaar ín gerommeld worden’

Vastgoed is aantrekkelijk voor criminelen, is het niet om in te beleggen, dan is het wel om drugs, wapens of geld in te verbergen. In de sector is men daar steeds alerter op. ‘Je kan ongewild ergens ín gerommeld worden.’

Als het om ondermijning gaat, waarbij de onderwereld in de bovenwereld infiltreert, neemt de vastgoedsector volgens Tom Berkhout een aparte plaats in. ‘Waar kan je crimineel geld immers beter legitimiteit verschaffen dan in de vastgoedsector?’, vraagt de hoogleraar vastgoed retorisch. ‘Je kan er heel veel geld in kwijt. De markt is namelijk heel groot, breed en diep. Nederland telt zeker negen miljoen vastgoedobjecten.’

‘Bovendien kan je vastgoed op twee manieren gebruiken’, vervolgt hij. ‘De eerste is die van beleggingsmogelijkheid, het geld dat je op criminele wijze hebt verdiend investeren in vastgoed dat je vervolgens verhuurt. Je zou je kinderen in positie kunnen brengen door hen erin te laten beleggen en zo op een Godfather-achtige manier legitimiteit aan je activiteiten verschaffen. En daarnaast heb je de gewone gebruiksfunctie van vastgoed. Je kan er wapens in opslaan als in een pakhuis, of geld, je kan er een wietplantage in beginnen.’

Ondermijning is hot topic

Ondermijning, de verwevenheid van onder- en bovenwereld, is een hot topic. Een jaar geleden publiceerden criminoloog Pieter Tops en onderzoeksjournalist Jan Tromp een schokkend rapport over drugsgerelateerde criminaliteit in de hoofdstad, ‘De Achterkant van Amsterdam’. Medio oktober verscheen ‘Een Pact voor de Rechtsstaat’ van een speciale commissie onder leiding van Tilburgs oud-burgemeester Peter Noordanus, over de ontwrichtende instroom van 13 à 16 miljard euro drugsgeld in Nederland. Eind oktober tenslotte werd tijdens het evenement ‘Week van het vastgoed: gefundeerd of ondermijnd’ in Amsterdam een week lang door allerlei deskundigen over het onderwerp gedebatteerd. Omdat vastgoed bij ondermijning een belangrijke rol kan spelen – en ongetwijfeld ook daadwerkelijk speelt – ontwikkelde VastGoedMarkt een speciaal programma over het onderwerp. Het programma wordt gegeven door een aantal ervaren experts uit de praktijk. Berkhout is een van hen.

Rechtsbescherming

Er is nóg iets dat vastgoed volgens Berkhout interessant maakt voor het verbergen en witwassen van crimineel geld, en dat is het feit dat Nederland beschikt over een perfect systeem van rechtsbescherming. ‘Juristen, notarissen en fiscalisten ontwerpen hele constructies die iemands veiligheid en privacy garanderen. Dat is natuurlijk zeer waardevol, maar het heeft als keerzijde dat mensen met verkeerde bedoelingen ook perfect kunnen worden afgeschermd. In Nederland kun je niet tegen je collega’s zeggen “Dit boefje heeft zich bij mij gemeld, dus pas even op als hij ook bij jou aanklopt”. Als een crimineel twintig kilometer verderop ergens binnen probeert te komen, kraait daar geen haan naar.’

Slecht voor de waarde van vastgoed

De vastgoedsector kan er niet omheen om volop aandacht te schenken aan crimineel geld. ‘Criminaliteit heeft namelijk een heel slechte effect op je vastgoed. Als criminelen in je pand trekken, is dat natuurlijk een nachtmerrie voor de verhuurder. Zelfs als hij eruit gegooid wordt, wordt je pand zomaar een jaar dichtgespijkerd’, legt Berkhout uit. ‘Daarnaast heeft de aanwezigheid van criminelen een verwoestend effect op de wijk. Jongetjes die vanwege corona niks om handen hebben, wordt gevraagd voor een paar duizend euro een pakketje weg te brengen, en dan zitten ze er middenin, zonder een weg terug. Ook dat is slecht voor de waarde van je panden.’

In Amsterdam interviewde Berkhout tijdens dat het eerder genoemde evenement over ondermijning burgemeester Halsema. ‘Zij maakte zich ook zorgen over de horeca. Veel horecapanden worden extern gefinancierd. Dat kunnen bijvoorbeeld brouwerijen zijn, maar het kan ook om fout geld gaan. Wat doe je als het water je als horecaondernemer aan de lippen staat en er iemand met geld wapperend je zaak binnen stapt? Als je geen idee hebt waar dat geld vandaan komt?’

Bedreigingen

Tot voor de Vastgoedfraude, waarbij gerespecteerde institutionele beleggers als Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds betrokken waren, leefde volgens Berkhout het idee dat ‘de institutionelen’ alles onder controle hadden en dat fraude zich alleen op een lager niveau en op kleine schaal voordeed. ‘Toen ineens bleek dat het niet zo was, is in die kringen in korte tijd heel veel goeds gebeurd’, aldus Berkhout. ‘Het onderwerp ondermijning kreeg de belangstelling die het verdient.’

Met instemming haalt Berkhout de voorzitter van NVM Business Sander Heidinga aan, die zelf ook makelaar en taxateur is. ‘Hij vertelde in Amsterdam dat hij altijd oplet wie hij voor zijn neus krijgt. Zo hoort het natuurlijk’, aldus Berkhout. Maar diezelfde week hoorde hij hoe beoogd voorzitter Annerie Ploumen van de Koninlijke Notariële Beroepsorganisatie signalen krijgt dat collega’s bedreigd worden als ze klanten hun diensten weigeren omdat ze het niet vertrouwen. ‘Veiligheid, iets waar je vroeger in die kringen eigenlijk nooit over hoorde, schijnt echt een issue te worden.’

Privacywetgeving is kernprobleem

De strenge privacywetgeving, waar hij op zich wel voorstander van is, vormt volgens Berkhout een van de kernproblemen van ondermijning. ‘We zouden echter wel betrokken partijen in een wijk, een stad of zelfs een regio bij elkaar kunnen brengen, politiemensen, notarissen, makelaars, noem maar op. Die zouden op een informele manier, zonder namen te noemen, kennis kunnen uitwisselen en zo, zonder de spelregels te overtreden, alertheid kunnen kweken.’

Op de vraag wat hij zelf als eerste zou oppakken, antwoordt Berkhout: ‘Het is belangrijk om data rond vastgoedtransacties en de schimmige figuren die er bij kunnen rondlopen, goed en op een dynamische manier in kaart te brengen. En vervolgens de signalen die dat oplevert, checken bij wijkagenten, bij de mensen die op straat lopen. Klakkeloos signalen nalopen is volgens mij uiterst inefficiënt. Ik geloof in de combinatie van data en streetwise.’

Meer aandacht voor risicosignalen

In de ogen van Berkhout zou er meer aandacht moeten zijn voor wat hij ‘risicosignalen’ noemt - hij waakt ervoor om iets te snel ‘fraude’ te noemen. ‘Bij vastgoedtransacties zou je moeten kijken waar dat vastgoed vandaan komt. Je zou ministens drie transacties snel moeten kunnen nakijken. Zijn er grote prijsstijgingen of  -dalingen? Welke mensen zijn er bij een transactie betrokken, en is dat logisch? En vervolgens moet je later ook nog blijven volgen hoe het verder met zo’n pand en de betrokken personen gaat.’

‘Tijdens de Week van het vastgoed vertelde Jan Willem Bastijn van het beursgenoteerde makelaarskantoor Cushman wat zíj doen als een onbekende investeerder uit een land ver weg opeens een pand van honderd miljoen in Nederland wil aanschaffen. Dan doen ze hun stinkende best om erachter te komen hoe het zit, en vragen ze hun kantoor in dat land of het allemaal klopt, waarom bepaalde partijen hier in Nederland zo’n pand zouden willen. Gewoon omdat ze een goede naam hoog willen houden. Dat vind ik een goed voorbeeld van risico’s beperken.’

Of andere grote makelaarskantoren ook zo zorgvuldig te werk gaan, durft Berkhout niet te zeggen. ‘Ik heb een hoge pet op van de sector, maar dat weet ik gewoon niet. Bovendien hoeft het niet altijd moedwillig te gebeuren, je kunt ook ongewild in een transactie gerommeld worden waar je achteraf liever niet bij betrokken was geweest’, zegt hij. Achteraf heb je volgens hem natuurlijk altijd wel de mogelijkheid, de plicht zelfs, om een ongebruikelijke transactie te melden. ‘En je zou je wantrouwen eventueel ook via het meldpunt Misdaad Anoniem kunnen melden.’

Alertheid

‘Het gaat om alertheid’, aldus Berkhout. ‘Nederland is een van de hoofdproducenten van amfetaminen en MDMA, de grootste hub voor cannabis in de EU, een belangrijke doorvoerhaven voor cocaïne en heroïne, en bezig een belangrijke producent van chrystal meth te worden. Volgens dat rapport van Noordanus stroomt er jaarlijks 13 tot 16 miljard euro ons land binnen. We moeten er alert op zijn dat het niet alleen op grote jongens gaat, om Amerikaanse drugsbaronnen. We kunnen misschien denken dat er in kleine dorpjes niks gebeurt, maar we weten het gewoon niet. En dan heb ik het alleen nog maar over drugscriminaliteit.’

In Noordanus’ rapport ‘Een pact’ wordt veel belang gehecht aan de Poortwachtersfunctie die bepaalde partijen hebben. Ook makelaars. Berkhout heeft de indruk dat zij die functie serieus nemen. ‘In 2018 waren er liefst 753.352 meldingen volgens de wet Melding Ongebruikelijke Transacties. In dat jaar leverde de FIU-Nederland 8.514 dossiers af met daarin in totaal 57.950 verdacht verklaarde transacties. De totale waarde van de verdachte transacties in 2018 vertegenwoordigt een bedrag van ruim 9,5 miljard euro. Noordanus zet vooral in op versterking van het strafrecht, daar zou hij tweehonderd miljoen euro voor willen uittrekken. Mooi, maar het blijft repressief. Met een grote fraudezaak zijn vele jaren gemoeid en heel mensen betrokken. Het is natuurlijk beter om te zorgen dat een foute handeling helemaal niet door gaat.’

‘Ik heb Peter Noordanus gevraagd of het niet beter is om ín de wijk aan preventie te doen. Je kan in een paar jaar wel ruim een miljard uitgeven aan strafrecht, maar wat heb je dan structureel bereikt om criminaliteit te bestrijden. Is het niet beter om van die regionale preventieplatforms op te richten? Noordanus is hier ook voorstander van.’

Zicht op voorgeschiedenis

Berkhout noemt het jammer dat transactie-geschiedenissen bij het Kadaster niet geautomatiseerd met één druk op de knop binnen te halen zijn. ‘Dat kán wel, maar dat vindt men bij het Kadaster AVG-technisch lastig’, zegt hij. ‘Het is natuurlijk ook goed dat niet ieder willekeurig iemand met één druk op de knop alle transacties van u of mij kan opvragen. Maar ik persoonlijk zou het een goed idee vinden als poortwachters dat, met goede waarborgen omgeven, wel zouden kunnen. Op een heel makkelijke manier de voorgeschiedenis van een pand achterhalen, zien wie er allemaal bij betrokken zijn, kunnen kijken of er geen gekke dingen gebeuren. Grote, institutionele vastgoedfinanciers zouden dat ook moeten kunnen. De Nederlandse grootbanken hebben hun know-your-customer-proces goed op orde, maar vele ervan hebben hun portefeuille tijdens de corona-crisis verkleind. Wie zijn degenen die dat vastgoed nu financieren? Daar hebben we geen zicht op.’

Prof. dr. Tom Berkhout is professor of Real Estate, directeur van Nyenrode's Real Estate Center en academisch directeur van Nyenrode's Master Fiscaal Recht. Hij is een van de sprekers in de Masterclass Ondermijning in vastgoed.

Dit artikel is eerder verschenen op www.vastgoedmarkt.nl.

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Nyenrode deelt kennis om leiders en professionals te helpen tijdens de coronacrisis. Abonneer je op L.E.S. in crisis.