Vastgoedmarkt vraagt om economische waardering vastgoed

Nyenrode Business Universiteit neemt het initiatief om de economische waardering van vastgoed op de kaart te zetten. Het begrip economische waarde krijgt nog weinig navolging in bestaande vastgoedopleidingen, terwijl de toepassing ervan wijdverbreid is. Nyenrode wil het begrip economische waarde en economisch waarderen op het gebied van vastgoed verder onderzoeken en praktisch vormgeven. Dit gebeurt mede door een nieuwe post-masteropleiding, samengesteld door experts uit de sector.

De initiatiefnemers zijn prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS, Paul de Blok RV MRICS, drs. Jacques Boeve MRE FRICS RT, mr. Paul Kerckhoffs en dr. Jan Vis MBA CMC RV FRICS.

Onderzoek naar waardebegrip

Het initiatief komt voort uit een onderzoek van de stichting Wetenschappelijk onderzoek naar de waarde en prijs van vastgoed, opgericht door Jacques Boeve. Deze stichting stelt zich samen met Nyenrode ten doel om wetenschappelijk onderzoek naar dit waardebegrip te stimuleren. Jacques Boeve: “Met het opleiden van professionals tot specialisten in de economische waardebepaling van vastgoed wordt een kloof in de huidige vastgoedkennis gedicht. Bij onder meer vastgoedbeleggers, financiers en toezichthouders blijkt een grote behoefte te bestaan aan kennis en inzicht in dit onderwerp”.

Verschil waarde en prijs

De initiatiefnemers stellen dat het verschil tussen waarde en prijs zowel in het dagelijkse als het zakelijke leven een belangrijke rol speelt. Taxateurs houden zich, als prijsschatters, bezig met de vraag welke prijs wellicht tot stand kan komen, terwijl voor waardeerders de vraag centraal staat waarom iemand bereid is die prijs te betalen. Dat onderscheid is zeker voor de vastgoedwereld niet zonder belang. Prijs en waarde zijn immers begrippen die vaak door elkaar gebruikt worden, maar in wezen sterk verschillen.

Consequenties

De verwarring tussen waarde en prijs kan onaangename consequenties hebben. Tom Berkhout zegt hierover: “Niet alleen voor investerings- en beleggingsbeslissingen, maar ook in geschillen en bij het bepalen van de omvang van schade. Want wat is bijvoorbeeld de waarde van bedrijfsgebonden vastgoed? Is het redelijk uit te gaan van wat denkbeeldige partijen zouden willen betalen of moeten we uitgaan van de economische waarde van het vastgoed voor de gebruiker bij voortgezet gebruik? De accountant gaat voor zijn goedkeurende verklaring veelal uit van een fictieve verkoop, dus discontinuïteit, en daarmee van het begrip marktwaarde. Maar in werkelijkheid zal eerder sprake zijn van continuïteit in de relatie tussen de eigenaar en het vastgoed”.

Antwoorden

“Dergelijke vragen zijn niet louter academisch. Integendeel, ze zijn realistisch en vragen om een adequaat antwoord. Onder meer in fiscale vraagstukken ontstaat vaak verwarring, omdat het begrip ‘waarde in het economische verkeer’ vaak wordt verward met het begrip economische waarde. Bovendien zijn institutionele beleggers (banken, pensioenfondsen, verzekeraars), particuliere beleggers, waarderingsdeskundingen, adviseurs (makelaars, taxateurs, business valuators, actuarissen) en vastgoedprofessionals zeer geïnteresseerd in de bepaling van de economische waarde van vastgoed, door tijdelijke marktfluctuaties heen. Zo bepaalde het Ministerie van Financiën in 2013 de waarde van de SNS-hypotheekportefeuille op real economic value, in plaats van op de veel lagere marktwaarde van dat moment”, aldus Tom Berkhout.

Certified Economic Valuer of Real Estate

Tom Berkhout: “Er kan worden geconstateerd dat de bestaande opleidingen voor vastgoedtaxateur geen of weinig aandacht besteden aan het verschil tussen waarderen en taxeren. Daardoor ontstaan niet alleen misverstanden, maar ook de onvermijdelijke juridische procedures die zich jaren kunnen voortslepen. In de praktijk wordt steeds meer waarde gehe

cht aan de kwaliteit van taxatierapporten. Deskundigheid moet zich bewijzen”. Wij hebben om die reden een praktijkgerichte post-masteropleiding ontwikkeld waarin het waarderen op economische basis van vastgoed centraal staat. De student die de opleiding met succes afrondt, krijgt het recht de titel Certified Economic Valuer of Real Estate (CEVRE) te voeren. De afstudeerders worden opgenomen in een register.